Bajas tasas y competencia impulsan a las Fibras

Los Fideicomisos de Inversión en  Bienes Raíces (Fibras) han vuelto a tomar impulso en el presente año, debido a los tres ajustes de la tasa interbancaria por parte del Banco de México (Banxico) en lo que va de 2019 y la claridad en las reglas de operación de instituciones, como la Bolsa Institucional de Valores (Biva), que expertos consideran “más inclusiva y transparente”; por ello, los últimos listados de esos instrumentos fueron en esta bolsa, que concentra sólo 10 por ciento del mercado bursátil nacional.

En entrevista con La Razón, la directora de Operaciones de la consultora inmobiliaria Softec, Claudia Velázquez, explicó que las Fibras todavía buscan transparentar procesos, visibilizar sus inversiones, consolidar su mercado y atraer más inversores.

“La institucionalización a la que las Fibras aspiran es una estructura acorde con la que ofrecen instituciones como  Biva, ya que los fideicomisos buscan tener un poquito o mejor segmentado los mercados, tratar de alinearlos a objetivos, información y periodicidad en actividades. Definitivamente la nueva bolsa ayuda bastante a una reordenación de las empresas”, aclaró.

En mayo pasado, FibraMX fue el primer fideicomiso en listarse en Biva, al presentar un programa por un total de 50 mil millones de pesos a cinco años. Previamente, la Fibra energética había presentado su solicitud a la Bolsa Mexicana de Valores (BMV), pero al final declinó por la bolsa institucional.

Recientemente se anunció que Fibra E Orión también haría su debut en Biva, con una oferta de 610 millones de pesos, misma que podría verse antes de que finalice este año. En cambio, desde noviembre de 2017, la BMV no ha tenido una Oferta Pública Inicial (OPI).

“El crecimiento del portafolio de las Fibras tiene un mayor dinamismo. Los activos en metros cuadrados tendrán un crecimiento gradual y están distribuidos cerca de 5 millones en el sector retail y casi 12 millones más en oficinas, en educación y otros giros son menos millones. Al segundo trimestre del año tenemos registrados 22.6 millones de metros cuadrados”, indicó la experta.

De acuerdo con el último reporte de expectativas de Citibanamex, la actual tasa de interés de Banxico de 7.50 por ciento, así como las previsiones de ajustes constantes hasta 6.50 por ciento a finales de 2020 o principios de 2021, ha despertado el apetito de los mercados por invertir en instrumentos o vehículos con rendimientos constantes y predecibles, sobre todo los que impliquen una alta plusvalía en inmuebles, como las Fibras.

Para la institución, el abaratamiento del costo del dinero permite a inversionistas colocar deuda más accesible, lo que vuelve los dividendos más atractivos, o sea que el mercado de las Fibras se volverán todavía más indispensables para los mercados.

El dato. Durante este año cinco de estos instrumentos bursátiles realizaron ún tipo de emisión en la Bolsa Mexicana de Valores, mientras que dos más lo hicieron en la bolsa institucional.

Para Claudia Velázquez, algunas Fibras ya alcanzaron su etapa de maduración de activos, lo que significa que  ya recuperaron la inversión o están en vías de hacerlo, como Fibra UNO (FUNO), que compró a la firma mexicana de desarrollos inmobiliarios Finsa, un portafolio de 75 propiedades por 841 millones de dólares; por lo que ésta ya supera los 9 millones de metros cuadrados de portafolio. No obstante, la experta considera que los fideicomisos de vivienda no logran despegar e incluso consideró que es un mercado “pulverizado”, debido a que los propietarios impiden la edificación de las obras, o bien, rechazan integrarse a criterios de transparentar rendimientos (una vez avanzada la construcción).

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“El mercado de las Fibras ha ido estabilizándose, encontramos uno fuerte en industrias, de 2016 a 2017, hemos visto lo mismo en retail y oficinas, que fueron años donde se consolidó el modelo y muchas Fibras entraron y se compraron otros inmuebles, y ha habido variaciones que no pertenecen a un problema de agotamiento económico en el mercado, sino tiene que ver con los objetivos de las Fibras.

Cada una tiene el objetivo de mantenerse en un sector, expandirse, hay oportunidades en las que se presentan inmuebles que se pueden incorporar, ellos llevan a cabo procesos delicados de valoración de inmuebles, ya que operar y mantenerlos es caro”, puntualizó.

Pese a que las Fibras parecen no tener intenciones de listarse en la BMV, el índice Fibra, que agrupa a los fideicomisos que se integraron a la bolsa desde 2011, tiene un rendimiento anual de 35.34 por ciento, con avances cotidianos de 253.24 puntos, medio punto porcentual que la posiciona con ganancias no vistas desde 2017.

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