Los derechos y obligaciones en un condominio

La propiedad en condominio es una modalidad del derecho de propiedad.

Surge por primera vez en la Ciudad de México en 1954, con la Ley del Régimen de Propiedad en Condominio, que creó la figura de la propiedad bajo el régimen de condominio, derivado del desarrollo de grandes edificios de departamentos y de oficinas, que se encontraban en copropiedad, y querían tener el derecho a ocupar cada uno su unidad como propietarios exclusivos, y bajo la figura del condominio se podía disolver dicha copropiedad y obtener la propiedad plena de su departamento u oficina, y sólo ser copropietarios de las áreas comunes.

Durante los años posteriores a la primera ley, han pasado tres leyes más, por lo que la más reciente es del año 2011, la cual regula de una mejor forma el condominio; es una ley de orden público e interés social, lo que significa que no se puede pactar en contra de la ley, ni renunciar a sus derechos y obligaciones, señala que su objeto es regular las relaciones entre condóminos y poseedores, y de éstos con la administración.

La propiedad en condominio tiene un doble carácter, mientras que por un lado se tiene el derecho real de propiedad sobre la unidad (departamento, oficina, cajón, bodega, etc.), por otro lado, se es copropietario con todos los demás condominios de las áreas comunes (jardín, pasillos, accesos, área de azotea, estacionamiento común, etc.), cuya copropiedad es indivisible y se transmite al mismo tiempo que la unidad de propiedad exclusiva. La ley establece diferentes tipos de condominios; los hay verticales u horizontales, habitacional, comercial, industrial o mixtos. Se debe de constituir mediante una escritura ante notario, para ello se debe de contar con una licencia de construcción o regularización de construcciones, certificado de uso de suelo, en su caso autorización de impacto ambiental, descripción de cada unidad y de las áreas comunes, con medidas, linderos y superficie de cada una, planos estructurales, hidráulicos, eléctricos, de gas y de áreas comunes, y un reglamento del condominio, además de contar con una póliza de seguro.

El artículo 16 de la Ley del Régimen de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal (hoy CDMX), establece cuáles son derechos de los condóminos y poseedores: contar con el respeto de los demás condóminos sobre su unidad de propiedad privada; participar en las asambleas; usar y disfrutar en igualdad de circunstancias de las áreas comunes; formar parte de la administración; cada propietario podrá realizar las obras o reparaciones necesarias al interior de su unidad, quedando prohibido modificar la estructura, muros de carga u otros elementos esenciales del edificio, o que puedan poner en peligro la estabilidad, seguridad o salubridad del mismo.

Por su parte, el artículo 21 establece las prohibiciones, como son: Destinar la unidad para otro uso diferente al autorizado; realizar algún acto que afecte la tranquilidad de los demás condóminos o poseedores; efectuar algún acto que impida el correcto funcionamiento del condominio; realizar obras en horario nocturno, salvo emergencias; modificar la fachada o paredes del exterior sin autorización; usar las áreas de estacionamiento para fines distintos; poseer animales que por su tamaño, naturaleza afecten la seguridad, salubridad o comodidad del condominio o de los condóminos.

Tenemos que tener presente que todas las condiciones de uso y limitaciones, además de las establecidas en la ley, se deben de regular en el reglamento del propio condominio, pues ahí se plasma de forma especial los derechos y obligaciones de los condóminos y ocupantes, sin que pueda ir más allá de lo que establece la ley.