El fin de la vivienda de alquiler

Desde hace más de un año se han querido presentar leyes para proteger a los inquilinos sin importar si cubren la renta, si dañan el inmueble y dejan en el desamparo a los propietarios.

Hace un año surgió la polémica por la intención de modificar el artículo 60 de la Ley Constitucional de Derechos Humanos y sus Garantías de la Ciudad de México, la cual trataba sobre los desalojos forzosos. Se proponía una ley que abría la puerta a la invasión de la propiedad privada. Lo que se pretendía es que, si usted era dueño de una propiedad, no podría desalojar a sus inquilinos, o les tendría que encontrar una vivienda cercana a su inmueble.

Incluso, la Jefa de Gobierno capitalino, Claudia Sheinbaum, se manifestó en contra de la redacción del artículo 60, que beneficiaba con vivienda a personas que invaden inmuebles en la ciudad; dijo que era un exceso lo aprobado por los diputados locales, ya que abría la posibilidad de que los invasores interpongan juicios y, en caso de ganarlos, quedarse con la vivienda en cuestión.

Finalmente, el Congreso capitalino modificó el artículo 60, pero un año más tarde surge otra iniciativa que, bajo el argumento de la pandemia de Covid-19, para que los caseros no les puedan solicitar el inmueble, aunque no paguen renta.

Valentina Batres, diputada local de Morena, y Martha Ávila, coordinadora de la fracción, presentaron ante la Comisión Permanente del Congreso local una iniciativa para reformar al Código Civil en materia inquilinaria de vivienda.

Con esto buscan beneficiar a los inquilinos con normas como sólo dar un mes de anticipo al rentar un inmueble, que el contrato mínimo sea de tres años, entre otras modificaciones que han llamado la atención de diputados y diversos sectores. Pero además, en la ley se estipula que si no se tiene el contrato original no se puede desalojar.

¿Y si el dueño del inmueble sólo quiere rentar por un año, como en todo el mundo? ¿Si de repente cambia su situación personal y necesita recuperar su propiedad al término del contrato?

Son dos historias: estos diputados, que, por cierto, siempre se han beneficiado con la entrega de vivienda, dicen que si hay una persona que se ha quedado sin trabajo por la pandemia es inhumano que pierdan el techo donde viven.

¿Qué pasa, por ejemplo, si la que renta la casa es alguna persona que de ese ingreso come y paga sus medicinas? No es justo que, si se tiene un inmueble, y no le pagan renta, la ley proteja a quien no paga.

Diego Orlando Garrido, diputado del PAN, advirtió que la llamada “Ley de Vivienda” contempla que cualquier persona que se introduzca a un inmueble podrá exigir el cumplimiento de la propuesta que prohíbe desalojar inquilinos, aunque no paguen la renta, hasta que no se formalice un contrato por escrito.

"Se dice que si no media un contrato (por escrito) no se puede desalojar a quien ocupe un inmueble y esto lo que está haciendo es fomentar el despojo, a los invasores… con el simple hecho que alguien entre a un predio, a una casa, a un departamento, esa persona va a poder alegar que tuvo un contrato legal (oral) de arrendamiento", dijo.

Para el coordinador del PRD en el Congreso local, Víctor Hugo Lobo, esta iniciativa no sólo dañará la imagen del Gobierno de la Ciudad, sino que, además, favorecerá a los grupos políticos dedicados a la invasión de predios en la capital.

Recordemos que durante y poco después de la Segunda Guerra Mundial, en México se congelaron rentas, el Centro Histórico perdió su valor, las propiedades se convirtieron muchas en bodegas, y aquellos que tenían grandes negocios pagaban pocos pesos por rentas que así se quedaron años.

El diputado panista Federico Döring también criticó la iniciativa y dijo que los particulares no tienen por qué garantizar un derecho humano, "eso es una obligación de las autoridades, no de las personas que tienen un inmueble y lo arriendan para obtener, lícitamente, una contraprestación económica.”

Los diputados Martha Ávila, Valentina Batres y José Luis Rodríguez Díaz de León, que presentaron esta ley, dicen comprometerse a que estas reformas sienten precedentes para la creación posterior de una “Ley Inquilinaria” que dote de un mayor marco legal las relaciones entre arrendatarios y arrendadores, creando equilibrios para ambas partes.

Van contra desalojos

No es verdad, no se crean equilibrios, hasta ahora, esta ley que no debe pasar protege a quien se quiera quedar en una vivienda sin pagar y con un contrato forzoso de tres años.

La iniciativa plantea reformar el artículo 2398 para adicionar que “El arrendamiento de vivienda es un contrato mediante el cual se coadyuva al cumplimiento del derecho humano a la vivienda de la parte arrendataria, ya sea de manera oral o escrita, una denominación o un nombre diferentes”, y “el arrendamiento de la vivienda no podrá ser menor a tres años, salvo por disposición expresa de la parte arrendataria”.

La reforma al artículo 2406 propone adicionar: “Tratándose de arrendamiento de vivienda, la omisión del contrato escrito impedirá la procedencia del juicio de desocupación, aun por incumplimiento del pago de renta” y “el arrendador perderá su derecho a conservar el depósito en caso de rescisión anticipada del contrato por parte del arrendatario o de una cantidad equivalente al mismo en caso del término temporal del mismo”.

Pero además podría pasar que al término de los tres años le entregan su inmueble destruido. Esperemos que esta ley no pase, pero en caso de que usted tenga una propiedad que quiera rentar pase o no esta ley, hay formas de proteger a los dueños de los inmuebles y también a quien renta.

Es aconsejable hacer una mediación previa a que los inquilinos ingresen al inmueble.

Hay mediadores públicos y privados que lo pueden auxiliar. Se hace un contrato de mediación en el cual se estipula el costo de la renta, cuánto tiempo durará el contrato y se puede incluir el tipo de acuerdos que ambas partes requieran.

La idea es que en caso de incumplimiento este convenio que se inscribe en el Centro de Justicia Alternativa, que pertenece al Tribunal Superior de Justicia de la CDMX, le permita poder ejercer sus derechos. (Esto aquí en la Ciudad de México, pero en todo el país hay mecanismos de solución a conflictos como lo estipulan los artículos 17 y 18 de la Constitución).

Con este contrato inscrito, que es un acuerdo al que llegaron ambas partes al momento de firmarlo, en caso de incumplimiento el acuerdo es acto juzgado en primera instancia y sólo se requieren dos meses de incumplimiento para que el juez autorice el uso de la fuerza pública, para recuperar un inmueble.

Pero también a los inquilinos les da garantías; imagínense que se les inunda la casa que están rentando, y como el contrato es a tantos años, no la puedan dejar hasta que concluya el plazo.

En un momento de México, donde hay tantas ocurrencias, que además protegen a quienes incumplen, es importante salvaguardar nuestro patrimonio, y una buena forma de hacerlo es con contratos de mediación, si cuestan dinero, pero a la larga dan garantías.