FIBRAS inmobiliarias; oportunidades y riesgos

Razones Financieras

Por Alfredo Giorgana de la Concha

El Comité Técnico Nacional de Finanzas Corporativas del IMEF ha analizado la relevancia de las FIBRAS, así como los retos en la valuación de sus activos subyacentes y su impacto en el desarrollo inmobiliario del país.

Bajo este contexto, se observa que México experimenta cambios significativos en la búsqueda de mayor competitividad y, sin duda, en el ámbito de los mercados de capital mucho contribuyen los Fideicomisos Inmobiliarios de Bienes Raíces o FIBRAS, cuyo origen son los llamados REITS norteamericanos, que datan de los años sesenta.

Siendo 2011 su año de nacimiento, las FIBRAS tienen como propósito principal la adquisición y desarrollo de propiedades en arrendamiento, y derivado de su impactante inicio, en los últimos dos años se han convertido en los instrumentos financieros de mayor captación de fondos; se espera que la efervescencia continúe con adquisiciones inmobiliarias billonarias.

Así, hoy en día existen nueve FIBRAS, con un valor de capitalización de mercado (market cap) del orden de los 250 mil millones de pesos y de acuerdo a cifras obtenidas por JLL México, empresa dedicada a la consultoría financiera y comercial, los niveles de inventario de propiedades para el sector de oficinas, están en 6 millones de metros cuadrados, y para los sectores industrial y comercial en 50 y 16 millones de metros cuadrados, respectivamente.

Ante el vertiginoso crecimiento de las FIBRAS y el entusiasmo que provocan, surge la duda de que se estuviera creando la tan temida “burbuja inmobiliaria”, entendida como un incremento excesivo e injustificado de los precios de los bienes, ocasionado generalmente por la especulación.

En una burbuja inmobiliaria, la oferta de bienes no se incrementa en función de las necesidades reales del probable consumidor, sino en satisfacer al inversionista, que puesto en el ámbito de las FIBRAS, representaría que los tenedores de certificados no recibieran los rendimientos esperados, como producto de la sobre oferta generada, que a su vez tendría su origen en el incremento del porcentaje de vacíos y/o baja en los precios de renta de los inmuebles.

La respuesta a este cuestionamiento está directamente relacionada con el valor de los inmuebles, respecto a la demanda efectiva real que se presente y al inventario que está por venir. Si la especulación y no la demanda real gobierna la compra y construcción de inmuebles para FIBRAS, sin duda se incrementará el riesgo del nacimiento de la burbuja inmobiliaria.

Las FIBRAS entonces, constituyen hoy un gran nicho de oportunidad para el crecimiento y obtención de retornos atractivos, pero al mismo tiempo es indispensable que los niveles de oferta y demanda, donde los valores inmobiliarios juegan un papel definitivo, se mantengan en niveles de razonable equilibrio, para evitar un desenlace inadecuado.

alfredo.giorgana@am.jll.com