El Gobierno está haciendo todo para ahora controlar la propiedad privada. Si usted compró con mucho esfuerzo un departamento o una casa y quiere rentarlos, atento: se está buscando que todos los contratos de renta queden inscritos en una base de datos oficial, según nos dicen, para que el Estado conozca cuánto se cobra por vivienda y pueda vigilar posibles abusos.
Ese registro ya está en el SAT, cuando se declaran las rentas y se pagan impuestos sobre ellas, pero lo que realmente se quiere es tener un control absoluto. Y eso no le da certeza al inquilino, pero sí pone en riesgo al propietario.
Pero en un afán absolutamente populista, lo que se busca no es ni siquiera la protección del arrendatario, sino el control del Estado sobre la propiedad privada.
AICM, la resurrección
Hace unos días, el tema lo llevó la ministra Lenia Batres Guadarrama a la Corte. La propuesta contempla dos medidas: crear un registro obligatorio de contratos de arrendamiento y establecer límites al incremento de las rentas. En el segundo caso se plantea poner un tope a los aumentos anuales de las rentas, con el argumento de proteger el derecho a la vivienda en ciudades donde los precios se han disparado.
El controlar la propiedad privada no es un tema nuevo y ha sido de mucho interés personal de los hermanos Batres.
A finales de 2024, desde el Congreso de la Ciudad de México y a sugerencia del entonces jefe de Gobierno de la Ciudad de México, Martí Batres, hermano de la actual ministra de la SCJN, se hizo la reforma al artículo 27 de la Constitución de la Ciudad de México, misma que generó angustia sobre el respeto a la propiedad privada.
Lo que se aprobó en diciembre de 2024, con Morena y sus aliados, fue una disposición en el Código Fiscal capitalino que obliga a los dueños de inmuebles con valor superior a 4.5 millones de pesos a declarar el estado de sus propiedades y quién las habita.
En ese entonces platicamos con el notario Ignacio Morales Lechuga, quien explicó que, aunque el texto local se remite al federal, en la práctica transfiere al Gobierno central la facultad de imponer modalidades a la propiedad bajo el argumento de “utilidad pública”. Nos dijo que esta figura debe estar objetivamente justificada, como en la construcción de carreteras o aeropuertos, y siempre con derecho a defensa y pago justo al propietario.
INTERÉS OCULTO
Morales Lechuga consideró que esto invade la intimidad familiar y vulnera derechos humanos protegidos por la Constitución, como la privacidad y el respeto a la propiedad. Señaló que la Tesorería ya cuenta con herramientas satelitales y drones para medir predios, por lo que la obligación de informar parece tener fines ocultos, incluso de carácter confiscatorio.
Morales comparó este tipo de medidas con antecedentes históricos en regímenes autoritarios, como los de Hitler, Chávez o Castro, donde leyes similares derivaron en expropiaciones masivas. Advirtió que en México se observa un despojo paulatino de derechos, ejemplificado en la eliminación de la autonomía del Inai y la concentración de información en dependencias del Ejecutivo.
Ante posibles multas por incumplimiento, recomendó recurrir al Tribunal de lo Contencioso Administrativo y al amparo. Finalmente, llamó a la ciudadanía a mantenerse alerta y defender sus derechos para no heredar a las siguientes generaciones una democracia debilitada.
¿Para qué hacer esto si ya existe el Registro Público de la Propiedad? La Tesorería tiene posibilidades, por medio de satélites, de medir las dimensiones de los predios y hasta puede detectar el espacio de las áreas verdes de los predios.
Platicamos nuevamente con el notario Ignacio Morales Lechuga y nos explicó cómo funciona y a qué estamos obligados los capitalinos con esta nueva ley.
La reciente reforma al artículo 3.º de la Constitución de la Ciudad de México eliminó la mención explícita al respeto a la propiedad privada y la subordinó al artículo 27 constitucional. Para el notario Ignacio Morales Lechuga, el cambio carece de utilidad práctica, pues no respondía a ninguna necesidad social ni demanda ciudadana, y parece más un gesto ideológico de desdén hacia la propiedad privada. Señaló que México, además, está obligado por tratados internacionales, como el Pacto de San José, que reconoce la propiedad privada como derecho humano, con jerarquía constitucional.
Morales Lechuga advirtió que la reforma genera temor porque abre la puerta a interpretaciones discrecionales sobre la utilidad pública, aunque aclaró que, con o sin reforma, las expropiaciones solamente pueden justificarse en casos objetivos como carreteras, ejes viales o aeropuertos, y siempre con derecho a defensa y pago justo.
Respecto a la obligación fiscal aprobada en 2024, que exige a dueños de inmuebles de alto valor declarar información detallada sobre sus viviendas, Morales Lechuga alertó que esta medida invade la intimidad familiar, puede tener fines confiscatorios y recuerda prácticas autoritarias en regímenes como los de Hitler, Chávez o Castro. Subrayó que viola derechos humanos y abre un retroceso en libertades como la privacidad, la transparencia y el acceso a la información.
Concluyó que los ciudadanos deben mantenerse alertas, usar mecanismos legales como amparos y defender sus derechos frente al avance del Estado sobre las garantías individuales.
Y el tema de la propiedad privada ya está en la Corte como proyecto de Lenia Batres. Ahora, además del registro de las propiedades con un valor superior de 4 millones y medio, que como decía, ya está en el Registro Público de la Propiedad, ahora quieren controlar los arrendamientos.
El debate en la SCJN fue muy frontal. Los ministros no le aprobaron el proyecto a Lenia Batres de tener un registro de los contratos de arrendamiento, pero para poder frenar este listado obligatorio y llegar a un acuerdo con Lenia, sí le aprobaron por unanimidad el tope al aumento anual de las rentas, supuestamente con el argumento de proteger a los habitantes ante incrementos desmedidos en la vivienda.
Con el tope de rentas, los propietarios podrán no renovar los contratos de arrendamiento y no habrá más inversión para construir nuevas viviendas.
La Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI) advierte que el tope de renta no resuelve el problema de raíz; por el contrario, provocará un “efecto dominó”: con el desincentivo a la construcción de vivienda en renta y un menor mantenimiento del parque habitacional, por pérdida de incentivos económicos, habrá una reducción de oferta de largo plazo. Y además, los arrendamientos se harán en el mercado informal.
Esta gente no busca una solución a la vivienda; lo que quieren es controlar y ganar de las propiedades que la gente ha comprado con su trabajo.
Si se continúa con estas políticas que propone un grupo muy específico asociado con la familia Batres, cada vez habrá menos vivienda en la CDMX, porque la gente no va a invertir para correr riesgos.
Sin embargo, la Corte frenó el registro obligatorio de contratos en una plataforma del Gobierno capitalino al advertir riesgos para la protección de datos personales. Sólo la ministra Lenia Batres Guadarrama defendió esa medida. El debate, sin embargo, aún no está cerrado.
