El 14 de octubre se presentó al Congreso capitalino la Ley de Relaciones Inquilinarias y Rentas Justas.
En abril escribí en este espacio que había que estar atentos, porque una ley así podía llegar. Ya llegó. Y si usted tiene una propiedad que renta, esto le afecta. Si usted quiere rentar, los propietarios no van a querer rentar su propiedad con estas reglas.
La ley dice que el aumento anual de la renta no podrá superar la inflación del año anterior reportada por el Inegi.
• El chofer de Pepín
Todos los contratos tendrán que inscribirse en un registro digital a cargo de la Agencia Digital de Innovación Pública. No hacerlo a tiempo costará una multa de una a tres rentas mensuales.
EL RIESGO
Aquí está el riesgo: si usted tiene una propiedad en renta en la Ciudad de México, ya no basta con tenerla inscrita en el Registro Público de la Propiedad y pagar impuestos ante el SAT. Ahora tendrá que inscribir su contrato privado en una base de datos del Gobierno capitalino.
El 25 de febrero, la Suprema Corte de Justicia de la Nación validó ese registro digital de contratos de arrendamiento, con siete votos a favor y dos en contra. Es un criterio obligatorio: cualquier estado podría replicar la medida y los tribunales tendrían que validarla.
Estamos hablando de información sensible: nombre, domicilio, ubicación del inmueble, monto de la renta, quién renta y quién es el propietario.
El Estado ya tiene esa información en el Registro Público de la Propiedad y en el SAT. Entonces, ¿para qué un nuevo registro? La respuesta es: control.
Y hay otro riesgo enorme: en México ya hemos visto hackeos y fugas de datos del gobierno. Imagine a una persona con varios inmuebles: direcciones, ingresos y ubicaciones en un solo sistema. Es un mapa para extorsiones, secuestros o fraudes.
A esto se suma el tope a las rentas. Busca proteger a los inquilinos y frenar la gentrificación, pero limita a quienes compraron con crédito y viven de ese ingreso.
Además, el propietario sólo podrá pedir una garantía —depósito, fianza o un responsable solidario— y pagará los costos de intermediarios y de la consulta del historial crediticio del inquilino. Se crea también una Defensoría de las Relaciones Inquilinarias dentro de la Procuraduría Social, que defenderá al inquilino y dejará en el desamparo al propietario.
Y es que la vivienda en renta es propiedad privada. Detrás de muchos departamentos hay jubilados que viven de ese ingreso o familias que compraron con un crédito.
Con esto no hay protección para los propietarios, que son los que deben pagar el predial, que será mucho más caro. Si hay algún problema con el inmueble, un incendio o un temblor que lo dañe, también es responsabilidad del propietario.
Lo único que se va a lograr es que cada vez menos personas quieran invertir en inmuebles para rentar. El riesgo es mucho y la protección hacia los arrendadores es mínima.
Eso ya está pasando en España. En mayo de 2023, durante el gobierno del presidente Pedro Sánchez, se aprobó la Ley por el Derecho a la Vivienda. Permite a las comunidades autónomas declarar “zonas tensionadas”, donde se limita la renta, y pone reglas más estrictas a los grandes tenedores, quienes tienen más de 10 viviendas, o cinco o más en esas zonas.
Un decreto publicado en el Boletín Oficial del Estado el 7 de octubre, permite a los inquilinos al corriente en sus pagos prorrogar su contrato hasta dos años y limita al dos por ciento la actualización anual de la renta hasta finales de 2027, salvo acuerdo entre las partes.
Otro, que entraría en vigor el 15 de noviembre, plantea renovaciones automáticas por ciclos de cinco años y obliga al dueño que no renueve a indemnizar al inquilino.
La reacción fue inmediata: los anuncios de departamentos en renta en España han disminuido porque los dueños han retirado las viviendas y no las quieren alquilar.
En la Comunidad de Madrid pasaron de 11 mil 400, el 1 de octubre, a 10 mil 421 el día 12, una caída de 8.6 por ciento, y esa tendencia sigue.
En una encuesta publicada por un diario, el 24 por ciento de los propietarios dijo que piensa retirar su vivienda y venderla al terminar el contrato.
Varios propietarios retiraron sus viviendas por inseguridad jurídica y muchos dicen que ya no quieren rentar a personas mayores, por miedo a que sean consideradas vulnerables. Si a un inquilino vulnerable no se le puede desalojar, el dueño ya no le renta o ya no le renueva.
Pero regresemos a México. A esto se suma el Programa de Ordenación de la Zona Metropolitana del Valle de México, que impulsa la Secretaría de Desarrollo Agrario, Territorial y Urbano (Sedatu), y que está en consulta pública. Abarca 84 alcaldías y municipios de la Ciudad de México, el Estado de México, Hidalgo y Morelos.
El 9 de octubre, el Gobierno capitalino aseguró: “La Ciudad de México no va a aumentar el impuesto predial”. La tasa no cambia. Lo que el programa propone es actualizar los registros catastrales para acercar el valor de las propiedades a su valor de mercado.
Ahí está el detalle. El predial se calcula sobre el valor catastral. El subsecretario de Ordenamiento Territorial, Urbano y Vivienda de la Sedatu, José Alfonso Iracheta Carroll, reconoció que “hay casos donde el valor catastral representa el 20 por ciento del valor comercial”. Si ese valor sube, sube lo que usted paga, aunque la tasa sea la misma. El propio Iracheta dijo que, para evitarlo, las autoridades locales tendrían que ajustar el resto del cálculo.
Va en la misma línea que la Ley General para el Fortalecimiento y Armonización Catastral y Registral que, a iniciativa del Gobierno federal, la Cámara de Diputados aprobó el 7 de octubre y ya está en el Senado. La iniciativa plantea elevar la recaudación “mediante la actualización de los valores catastrales y la incorporación de predios no registrados”, sin aumentar las tasas.
Lo cierto es que prometer una vivienda mucho más accesible es una fórmula popular para ganar votos. Pero cuando esas promesas descansan en disponer de la propiedad privada de otros, el costo puede ser enorme. Quien invierte, compra o desarrolla en México necesita certeza sobre las reglas y sus derechos. Si no hay certeza, el riesgo aumenta y la inversión se frena.
La paradoja es evidente: en nombre de facilitar el acceso a la vivienda, se puede terminar haciendo más difícil construirla y que los propietarios quieran rentar su propiedad.
Otro domingo caótico
