La ley que propone el Gobierno de la Ciudad de México para controlar las rentas es esto: una intervención sobre cuánto pueden aumentar los alquileres, incluso, cuando cambia el inquilino. Su nombre es Ley de Relaciones Inquilinarias y Rentas Justas, Razonables y Asequibles.
No congela las rentas en una cantidad fija: plantea que los incrementos no superen la inflación. La pregunta es: ¿qué pasará con la oferta si los propietarios consideran que rentar implica más riesgos que beneficios?
Políticamente, el mensaje es atractivo. A quienes están enojados porque ya no pueden pagar una vivienda en la Roma o la Condesa se les ofrece contener los aumentos. Pero una ley no construye departamentos. Si se desincentiva la inversión, el resultado puede ser contrario al prometido: menos opciones para quienes necesitan rentar.
LA CRISIS QUE VIENE
¿Por qué el gobierno no concentra esfuerzos en mejorar otras colonias? Agua, transporte, seguridad, iluminación y servicios permitirían que más personas encontraran vivienda bien ubicada sin competir por los mismos espacios. También hay que construir y facilitar la inversión donde existe infraestructura, con reglas claras.
México ya tiene antecedentes de rentas congeladas. En 1942, durante el gobierno de Manuel Ávila Camacho y en el contexto de la Segunda Guerra Mundial, se establecieron medidas para proteger a los inquilinos. Lo que se presentó como una respuesta temporal se prolongó durante décadas. Los decretos posteriores mantuvieron la protección para determinados alquileres y permitieron que miles de familias permanecieran en sus viviendas.
Pero el paso del tiempo dejó una contradicción. Los alquileres permanecían prácticamente inmóviles mientras reparar una azotea, sustituir tuberías o conservar una fachada costaba cada vez más. Los inquilinos no necesariamente pagaban menos pesos; esos pesos valían menos y alcanzaban para comprar menos materiales y trabajo.
El centro de la ciudad conservaba edificios de enorme valor arquitectónico. Muchos terminaron con fachadas deterioradas, instalaciones envejecidas y mantenimiento insuficiente. Las rentas congeladas fueron parte de ese proceso, junto con otros factores urbanos y económicos. Y es que conservar un inmueble requiere ingresos. La vivienda barata dejó de ser una solución suficiente cuando las condiciones de habitabilidad se degradaron.
Durante décadas los inquilinos pagaron lo mismo, o cada vez menos en términos reales, y los dueños dejaron de invertir. Nadie pone dinero en un inmueble que no le deja nada. La medida contribuyó al despoblamiento y al deterioro del centro de la capital en la segunda mitad del siglo XX. Edificios hermosos perdieron fachadas, tuberías y habitantes. El problema de la vivienda no se resolvió.
España ha intentado implementar una ley así y hasta ahora el resultado no ha solucionado el tema de la vivienda en ese país. Una encuesta de Fotocasa Research, realizada en febrero de 2026, encontró que 24 por ciento de los propietarios, cuyos contratos vencían ese año, planeaba vender al terminar el arrendamiento. El 34 por ciento contemplaba retirar la vivienda del alquiler tradicional, incluyendo venta u otras modalidades.
Y es que para un propietario no sólo son las ganancias de la renta, tiene gastos que no desaparecen por decreto. Paga predial, reparaciones, impermeabilización y, según el inmueble, cuotas de mantenimiento y seguros.
Una humedad, una fuga o una tubería rota pueden representar un gasto fuerte que debe hacer el dueño.
Y no todos los propietarios son grandes inversionistas. Hay adultos mayores que complementan su pensión con una renta. Hay familias que compraron un segundo departamento con crédito para terminar de pagarlo durante sus años de trabajo y disponer de un ingreso al jubilarse. También ese patrimonio merece certidumbre.
Hagamos cuentas. Supongamos un crédito de cuatro millones de pesos, a una tasa fija anual de ocho por ciento y un plazo de 15 años. La mensualidad de capital e intereses sería aproximadamente de 38 mil 226 pesos. A eso habría que agregar seguros, comisiones y los demás gastos aplicables. Ahora, pensemos cuánto tendría que cobrar esa persona para cubrir el financiamiento y conservar el departamento. Una renta limitada no garantiza que alcance.
Está también el aumento de predial que podría avecinarse. El Programa de Ordenación de la Zona Metropolitana del Valle de México, conocido como POZMVM, nos hace ponernos alertas sobre lo que será el pago del predial. Y es que es muy diferente el valor catastral que el comercial y se paga un porcentaje sobre el valor que se designe. Las autoridades han negado que implique aumentar el impuesto, lo cierto es que el porcentaje de predial no se va a aumentar, pero sí el monto sobre lo que se deba pagar.
Hagamos otro ejercicio, distinto del crédito. Una persona que ya dispone de cuatro millones de pesos podría comparar comprar un inmueble con invertir ese capital en instrumentos financieros. A una tasa hipotética anual de siete por ciento, obtendría un equivalente mensual bruto de 23 mil 333 pesos.
Si rentar se vuelve menos atractivo, algunos propietarios venderán o buscarán otros usos.
Otros podrían intentar cobrar por fuera del contrato. Ése sería un efecto indeseable que debe prevenirse. Pero además, rentar a extranjeros se va a volver más atractivo, porque existe menor riesgo que se queden indefinidamente en el inmueble. Por un tema de migración no pueden permanecer indefinidamente.
Los posibles inquilinos también pueden perder con esta ley. Un tope funciona para quien ya tiene contrato. Para quien busca departamento, el efecto es otro.
Si el dueño sabe que no podrá subir la renta en años, pide más desde el primer día, exige más requisitos y escoge al inquilino que menos riesgo le represente.
El joven que llega a la ciudad, el recién divorciado y el trabajador independiente quedan al final de la fila.
Se sentirán protegidos los inquilinos que ya rentan y están en el inmueble, pero encontrar una propiedad para rentar se tornará mucho más difícil.
Hay tres hechos. La Ciudad de México ya aplicó un congelamiento y sus edificios envejecieron. España tiene hoy poco más de la mitad de los anuncios de alquiler que tenía en 2018. Y la iniciativa de la capital mexicana regula lo que se cobra, pero no incluye una sola obra para construir vivienda.
El problema de la vivienda en la Ciudad de México es real y exige soluciones que funcionen, no medidas que sólo sean atractivas políticamente. Se necesita construir más, mejorar los servicios en otras colonias y dar certidumbre tanto a propietarios como a inquilinos. La solución debe pensarse a largo plazo, para que las nuevas generaciones también puedan encontrar dónde vivir. De poco sirve prometer rentas accesibles si cada vez hay menos viviendas disponibles. Gobernar también implica hacerse responsable de esas consecuencias.